Huurwaarborg berekenen: geblokkeerde rekening vs bankwaarborg

Wat is de huurwaarborg?

De huurwaarborg is een bedrag dat de huurder bij het begin van de huur aan de verhuurder (of aan een bank) geeft als zekerheid. Als de huurder schade veroorzaakt of huur niet betaalt, kan de verhuurder het bedrag (gedeeltelijk) gebruiken om die kosten te dekken.

In Vlaanderen is de huurwaarborg voor residentiële huurcontracten wettelijk begrensd door de Vlaamse Woninghuurwet (van kracht since 1 januari 2019): de verhuurder mag maximaal 2 maanden kale huur vragen. Voor commercieel vastgoed (winkels, kantoren) geldt de federale Handelshuurwet met een maximum van 3 maanden huur.

Methode 1: Geblokkeerde spaarrekening

De meest voorkomende methode: de huurder opent een aparte spaarrekening bij een bank van zijn keuze, op zijn eigen naam. Het bedrag wordt geblokkeerd totdat de huurovereenkomst eindigt. Dit heeft een aantal voordelen:

• Eigendom blijft bij de huurder — het geld staat op jouw naam, niet op dat van de verhuurder
• Intrest is voor jou — alle interesten die de rekening opbrengt, zijn van de huurder
• Geen jaarlijkse kost — je betaalt geen premie, enkel de eenmalige blokkering
• Beschermd bij faillissement verhuurder — het geld staat veilig bij de bank, niet bij de verhuurder

Het nadeel: je hebt het volledige bedrag onmiddellijk nodig bij aanvang van de huur. Vergelijk spaarrentes bij verschillende banken — bij hogere bedragen en langere huurperiodes loopt het verschil op.

Methode 2: Bankwaarborg

Bij een bankwaarborg staat de bank garant voor de huurwaarborg. De huurder hoeft het volledige waarborgbedrag niet onmiddellijk te betalen, maar betaalt een jaarlijkse premie aan de bank — typisch tussen 0,5% en 1% van het gewaarborgd bedrag per jaar. Dat bedrag varieert per bank en product.

• Voordeel: je hebt het kapitaal niet onmiddellijk nodig — interessant bij een eerste huurwoning
• Nadeel: de premies lopen op over de huurperiode en je bouwt geen spaarbuffer op
• Sociaal bankwaarborg via Fonds Bijzondere Noden: voor mensen die het waarborgbedrag niet kunnen opbrengen, bestaat er een specifiek systeem via het OCMW

Wat als de verhuurder meer vraagt?

Als een verhuurder voor een Vlaamse residentiële woning meer dan 2 maanden kale huur als waarborg vraagt, is dit wettelijk ongeoorloofd. Je hoeft dit bedrag niet te betalen. Indien je het al betaald hebt, kan je het overschot terugvorderen. Neem in dat geval contact op met de Huurdersbond of een juridisch adviseur.

Let op: "kale huur" betekent de huur zonder kosten en lasten. Wordt er een maandelijkse provisie voor gemeenschappelijke kosten gevraagd? Die telt niet mee voor de berekening van de maximale huurwaarborg.

Veelgestelde vragen