Notariskosten berekenen: aankoop vastgoed 2026

Hoe worden notariskosten berekend?

In België is het notarieel ereloon bij aankoop van vastgoed wettelijk vastgelegd via de KFBN-schaal (Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat). Het systeem is degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het procentuele tarief op die schijf. Dit beschermt kopers van duurdere woningen tegen onevenredig hoge erelonen.

Op het berekende ereloon wordt vervolgens 21% BTW aangerekend. De KFBN-schaal geldt voor heel België — voor zowel Vlaamse, Waalse als Brusselse aktes.

De actuele schijven (2026):

• €0 – €7.500: 4,56%
• €7.500,01 – €17.500: 2,85%
• €17.500,01 – €30.000: 2,28%
• €30.000,01 – €45.832,91: 1,71%
• €45.832,92 – €64.095,22: 1,14%
• €64.095,23 – €250.095,22: 0,57%
• Boven €250.095,22: 0,057%

Wat zit er allemaal in de notariskosten?

Notariskosten bestaan uit drie hoofdcomponenten:

• Notarieel ereloon — de vergoeding voor de notaris, berekend via de KFBN-schaal + 21% BTW
• Administratieve kosten — diverse zoekopdrachten (stedenbouw, hypothecaire staat, bodemattesten, enz.), uittreksels en dossierkosten. Typisch €800–€2.500 afhankelijk van de complexiteit van de transactie.
• Registratierechten — een belasting die de notaris int namens de overheid. In Vlaanderen: 3% (enige eigen woning), 1% (met IER) of 12% (andere). Dit bedrag gaat niet naar de notaris maar naar de fiscus.

Bij een aankoop met hypothecaire lening komen daar nog hypotheekkosten bij: het hypotheekkantoor rekent een bijkomend recht aan (typisch 0,3% van het hypotheekbedrag), plus aktekosten voor de hypotheekakte.

Notariskosten vs. registratierechten

Een veelgemaakte verwarring: het onderscheid tussen notariskosten en registratierechten. Ze worden beide via de notaris betaald, maar zijn fundamenteel anders van aard:

• Notarieel ereloon is de vergoeding voor de juridische dienstverlening van de notaris — wettelijk begrensd via KFBN-tarieven
• Registratierechten zijn een gewestbelasting — een belasting die de overheid heft op de overdracht van onroerend goed. In Vlaanderen: 3% voor enige eigen woning, 1% met IER, 12% voor andere. De notaris is hierbij slechts de inningsplichtige voor de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL).

Als iemand spreekt over "notariskosten van 3%", bedoelt die persoon doorgaans de registratierechten — niet het ereloon zelf. Het ereloon is aanzienlijk lager (typisch 0,5%–1% van de aankoopprijs) maar is verplicht + BTW.

Totale kosten bij aankoop: vuistregel

Als ruwe vuistregel houdt men rekening met 12–15% bovenop de aankoopprijs voor alle bijkomende kosten. Die wijd verspreide schatting gaat echter uit van het vroegere 10%-12% registratierecht. Met de huidige tarieven in Vlaanderen liggen de totale bijkomende kosten veel lager:

• Enige eigen woning (3%): verwacht 5–7% bijkomende kosten bovenop de prijs
• Met IER (1%): verwacht 3–5% — maar er zijn dan renovatiekosten
• Tweede woning of investering (12%): verwacht 14–16% bijkomende kosten

Houd ook rekening met de bankkosten bij financiering: dossierkosten, schattingskosten en de hypotheekakte verhogen de totale kost met nog eens 1–2%. Voor een nauwkeurige totaalraming vraag je het beste een gedetailleerde kostenraming op bij je notaris.

Veelgestelde vragen